Država z odškodnino draži gradnjo

Odškodnina pri spremembi namembnosti kmetijskega zemljišča lahko pri gradnji hiše preseže 10.000 evrov

Vir: Dnevnik.si, 20.07.2011, tekst: Peter Pahor

Ljubljana - Kmetijsko ministrstvo je poskrbelo, da bodo številni investitorji ob pridobivanju gradbenega dovoljenja po novem morali plačati še tako imenovano odškodnino zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča. Ta se giblje od petih centov do 25 evrov na kvadratni meter, v večini primerov pa naj bi znašala 10 evrov za kvadratni meter. Po mnenju poznavalcev bo najbolj prizadela družine, ki so že kupile zemljišče za gradnjo, zdaj pa bodo morale poleg vseh ostalih stroškov zagotoviti še več tisoč evrov za omenjeno odškodnino.

Cilj odškodnine je, kot pravijo na kmetijskem ministrstvu, varovanje neprecenljivega bogastva te države – kmetijskih zemljišč. Na ministrstvu so še poudarili, da bo odškodnina glede na celotno vrednost naložbe relativno nizka. (Foto: Matej Povše/dokumentacija Dnevnika)

Namesto zemljiških baronov so udarili investitorje

Kljub glasnim pozivom, da bi morala država obdavčiti lastnike zemljišč, ki so čez noč obogateli s spremembami namembnosti v novih občinskih prostorskih načrtih, so se na kmetijskem ministrstvu odločili za drugačno rešitev. Odškodnino so z novelo zakona o kmetijskih zemljiščih predvideli šele v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja, namesto na spremembo namembnosti (ali namenske rabe) pa so jo vezali na spremembo dejanske rabe zemljišča. Poenostavljeno povedano: tudi če občina kmetijsko zemljišče spremeni v zazidljivo, to še ne pomeni, da se je spremenila njegova dejanska raba, ki je v evidencah lahko še vedno kmetijska. V praksi to pomeni, da lastnik velikega kmetijskega zemljišča, ki se mu je s spremembo namembnosti astronomsko dvignila vrednost, ne bo plačal nič, bodo pa odškodnino plačali morebitni kupci zemljišča ali dela zemljišča, če bi radi tam postavili hiše.

Dejan Lavbič iz družbe Geoprojekt pravi, da se mu zdi nepravično, da je ministrstvo odškodnino naprtilo prav tem ljudem. "Ministrstvo bi moralo upoštevati namensko rabo zemljišča in strošek obesiti tistemu, ki spreminja namembnost zemljišča. Če imaš ti kmetijsko zemljišče in ti ga uspe spremeniti v zazidljivega, bi te morala država takrat obdavčiti. Ker se je s to spremembo povečala vrednost tvoje lastnine. Ne pa da zdaj kazen plačujejo kupci, ki v bistvu želijo pozidati nepozidano stavbno zemljišče," poudarja Lavbič.

Opeharjeni kupci zemljišč

Po njegovem mnenju sprememba ni poštena predvsem do tistih, ki so zemljišča kupovali pred kratkim in niso vedeli, da bodo imeli pred gradnjo poleg predvidenih še dodatne stroške. "Ljudje, ki so zdaj pošiljali vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja za hišo, so ugotovili, da bodo morali plačati od 10.000 do 20.000 evrov odškodnine, medtem ko lahko investitorji, ki potrebujejo večje površine, na primer za sončne elektrarne ali bioplinarne, računajo na 100.000 do 200.000 evrov dodatnih stroškov. Odziv ljudi je zato zelo negativen," pravi Lavbič.

Kritike so še bolj glasne, ker so se na ministrstvu odločili, da bodo za izračun odškodnine upoštevali celotno površino parcele in ne samo dela, kjer naj bi stali objekti. To pa v praksi pomeni, da se bodo investitorji zelo verjetno odločili večjo parcelo razdeliti in tako plačati nižjo odškodnino. To se po besedah Lavbiča že dogaja, sam postopek parcelacije pa traja okoli pol leta. "Ni pa mogoče tega početi na območjih, za katera je bil sprejet občinski podrobni prostorski načrt. Velikih parcel ne moreš drobiti na manjše dele, zato bo investitor dolžan plačati odškodnino za celotno površino. To pa so ravno tista zemljišča, ki so jih občine strateško predvidele za gradnjo v prihodnjih letih. Če pa zidaš na ruralnem območju, si lahko pač odmeriš tistih 400 kvadratnih metrov stavbnega zemljišča in plačaš odškodnino samo za to površino. Kar sili ravno v razpršeno gradnjo, ki jo vsi tako kritizirajo, in ne v zgoščevanje urbanih naselij," opozarja Lavbič. Ena od bolj vprašljivih rešitev je tudi ta, da je odškodnina za celotno parcelo določena tudi v primerih, ko je možno pozidati samo del parcele.

Ministrstvo: Naši nameni so bili dobri

Na kmetijskem ministrstvu na to odgovarjajo, da se z gradnjo stavbe celotni parceli spremeni njena narava, saj "postane v celoti v funkciji tega objekta". Sklepajo pa tudi, da na parceli po gradnji stavbe ne bo več kmetijske pridelave. Eden od argumentov v prid takšni rešitvi je po njihovih besedah tudi preprosto dejstvo, da je zemljiška parcela "edina enota mere, ki je uradno evidentirana," in jo lahko vzamejo kot podlago za izračun odškodnine.

Na ministrstvu zavračajo tudi očitke, da bodo s spremembo zakona o kmetijskih zemljiščih prej kot k zgoščevanju urbanih naselij prispevali k razpršeni gradnji na podeželju: "Cilj novele zakona je, da se usmerja gradnja v naselja. Predpostavlja se, da v naseljih večinoma ne bodo izpolnjeni pogoji za plačilo odškodnine." Kar pa ne drži, saj že hiter pregled prostorskega portala Geodetske uprave RS pokaže, da so številna zemljišča znotraj naselij (nekaj ljubljanskih primerov je v tabeli) pod dejansko rabo evidentirana kot kmetijska in bo pred gradnjo tudi v teh primerih treba plačati odškodnino.

Noveli zakona nasprotovalo celo okoljsko ministrstvo

Kmetijsko ministrstvo je v treh letih pripravilo dve noveli zakona o kmetijskih zemljiščih: prvo v času ministrovanja kasneje odstopljenega Milana Pogačnika, drugo pod ministrom Dejanom Židanom. Prva je obtičala v medresorskem usklajevanju, drugo pa je državni zbor po osmih letih naposled spremenil in dopolnil. Glavni namen novega zakona naj bi bil zajeziti pozidave in zaraščanje obdelovalnih površin, saj so po ocenah strokovnjakov v novi generaciji občinskih prostorskih načrtov apetiti po pozidavi tolikšni, kot da bo Slovencev leta 2020 več kot pet milijonov. Zakon zato ponovno uvaja plačilo nadomestila za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča, ki smo ga že imeli, a ga je država leta 2003 ukinila. Kmetijsko ministrstvo naj bi s plačilom nadomestila za spremembo namembnosti zbralo okoli 20 milijonov evrov, denar pa namenilo za odpravljanje zaraščanja kmetijskih zemljišč, za zemljiške operacije in za nakupe novih zemljišč. Zakonu, ki so ga pripravili kmetijci, so dolgo časa nasprotovale tudi strokovne službe na okoljskem ministrstvu. Zavzemale so se, da se odškodnina ne bi zaračunavala za gradnjo znotraj naselij, za gradnjo vodne infrastrukture in infrastrukture s področja varstva okolja, in predlagale, da se odškodnina plačuje od površine zemljišča in ne od površine zemljiške parcele, kot je zapisano v sprejetem zakonu. tat